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孤独死が起きた部屋は事故物件なのか?【オーナーさん必見】

2018/03/01

所有物件で孤独死や自殺が起これば事故物件となるのか?

そもそも不動産用語に『事故物件』という言葉はありません、正確には『心理的瑕疵のある物件』『告知事項のある物件』です。

つまり、オーナーさんなり管理会社が告知するかどうかだけのことです。(法的な決まりはない)

不動産ポータルの楽待コラムではこのような記述があります。

・凄惨な事件・事故 → 告知する
・自然死で発見が遅れて遺体の損傷が激しい場合 → 告知する
・通常の自然死で早期発見された場合 → 告知しない

基本的には告知する、だけど程度による。
という感じでしょうか、昔は家で亡くなるというのはそんなに珍しいことではなかったですし、孤独死だとしても発見までの長さで判定が変わると考えていいようです。
 


特殊清掃業者の視点から・・・何が事故物件となるのか?

自身の生活の糧とも言える大事な物件が事故物件となり、家賃の低下を招き、退去が発生しその後の客付けにも苦慮する、考えただけでも恐ろしいです。

そうならないための唯一の方法、それは『迅速に動くこと』『処理費用をケチらない』この2点が重要になってきます。

迅速に動く

孤独死や自殺が起こった際に発生する、ニオイや虫そして体液などによる汚損を一刻も早く止めることです、まごのてではこの処理を特殊清掃一次処理として特に推奨しています。

あるオーナーさんは、特殊清掃や遺品整理、その後の工事を行う時にも作業の告知を各戸に行ってました、本来なら隠したい気持ちが先行するのですが、こうやってオープンにすることで他の入居者の安心と信頼を獲得できるのです。

処理費用をケチらない

23区内でも家賃が5万円程度の部屋に100万近く掛かるような処理はできないと考え、最低限の清掃とリフォームで済ましてしまおうとするオーナーさんを見かけます。
ですが、これは正しい選択ではありません、もし新たな入居者が入った後にニオイ戻りがあったらどうします?気づかなかった部分に血痕や体液痕があったらどうします?

かつてこんな例もありました。
特殊清掃を省いていきなりリフォームをしてしまったオーナーさんがいました、リフォーム費用も通常より倍程度掛かってしまった割にはニオイが取れなくて完全に終わるまでに膨大な時間と更なる費用が掛かったということもあります。

適切な処理ができる特殊清掃業者に適切なアドバイスを求め、適切な費用をかけて処理をする。これが大事なんではないでしょうか。

そのような観点から見た場合、楽待コラムでたまに見る、特殊清掃を大家さん自ら手がける、なんてことは絶対にやってはいけないことの一つです。
どんな世界でも必ずプロがいます、プロの存在意義は『自身が出来ないことをやってもらえる』ことにあります、ですからやはり生兵法で対処しないということが物件の資産価値を下げないということに繋がるのです。

我々の視点で考えれば、本当はたいした事案でもないのに隠したり処理を遅らせることによる、いわば二次被害的な要素を生まないようにする。
ということです。
 

【事故物件は価値が下がるのか】

物件を所有してるオーナーにとっては厳しい問題かもしれません、事件や事故、腐乱死体が発見された部屋はやはり価値が下がるようです、賃貸の場合だと対象の部屋のみならず他の部屋も家賃値下げ交渉が入るかもしれませんしその部屋は相当家賃を下げないと入居者が決まらないのが現実のようです、まだ入居者が入るだけでもマシでずっと埋まらない部屋もあるようです。

月々のインカムゲインでローンを払ったりしてる大家さんにとっては死活問題になりかねません、またその物件を売りたいと思っても買いたたかれることが多いようで、これも売れればマシなほうで長期間さらし者みたいになってる物件も少なくありません。

殺人事件のあった千葉の豪邸がヤフオクで超安値で買われたというニュースがあったように不動産売買では仁義なき戦いが繰り広げられてるようです。

ちなみに事故物件としての告知はいつまでしなければいけないのか?これも厳密な決まりはないようで永遠に告知としてる会社もあれば2~4年と社内の取り決めに準じてるようです、賃貸の場合は基本的に次の入居者までというのが主流みたいです。
 

【孤独死の第一発見者になってしまったら】

もし孤独死の第一発見者にななってしまったらどうするか?
まずは警察に第一報を入れることです、すぐに警察官が駆け付けて現場の状況を検分します、その間は立入禁止になります。

事件性なしと判断されればキープアウトは解除され入室可能となります。

第一発見者となった方の立場によってその行動は変わってきます、もしご遺族となる家族関係ならそんなに事ではありませんが管理会社の方や福祉関係者だと遺族探への連絡を行わなければいけません。

管理会社や不動産オーナーの場合は遺族というより部屋の連帯保証人への連絡も必要ですが最近多い事例ですが連帯保証人がすでに死亡しているということがあります。

これは転売を繰り返された築古物件に多く入居者も高齢化し居住10年以上の場合は要注意です、契約更新はあっても連帯保証人チェックをしていない場合も結構あるようです。


特殊清掃,相談

所有物件で孤独死や自殺が起こったら

東京・神奈川・千葉・埼玉であればまずは『まごのて』にご連絡ください、簡単なヒアリング3分で今から何をすべきか、費用をお知らせしすぐに駆けつけ一次処理を行います。

23区内なら最短で60分で駆けつけニオイや虫の被害を止めます!

特殊清掃業者選びで失敗しない!

所有する物件の資産価値を守るためにもキチンとした処理ができる特殊清掃業者を選ばないと意味がありません。
インターネット上には数多くの特殊清掃業者が出てきますからどこを選んでいいかわかりませんね。

でも実は都内でもキチンとしたノウハウを持ち、器材薬剤が扱え、最後まで完全な施工ができる特殊清掃業者は数社しかありません。

一説によると巷の特殊清掃業者の90%はまともな技術がない、と言われています。
であれば特殊清掃業者の選定に無駄な時間をかけるべきではなく『まごのて』一択でいいのではないでしょうか。


孤独死,掃除

特殊清掃で内装の一部を壊すことは必要か

茨城県取手市で特殊清掃一次処理の依頼が入った。
茨城県は広く実際「茨城」と聞くだけで身構えてしまう地域です、水戸や日立あたりだと最短の時間がどうしても長くなってしまいます、特殊清掃は時間が勝負と謳う限りは最長でも2時間までで到着したいと考える。

現場は関東鉄道新取手駅に近い比較的新しめのマンションであった、死後日数は14日前後と時期的にどうなってるか微妙でしたが発見に至った経緯が異臭漏れであったことから楽観視できない状況です。

遺体痕は部屋の中央やや壁よりにあった、目視では流出範囲も大きく体格が大きかったことが想像できた。

特殊清掃一次処理では表面上の処理を行い汚染物などの除去をしてオゾン除菌と消臭をして関係者が入れるようにするのですがこの現場に関しては床下へ腐敗体液が遺漏してうこと、また場所からと腐敗体液の粘度から考えて壁の石膏ボードも吸い上げてる可能性があった。※一次処理の内容はページ下部にあります

一次処理後家財の整理などのお見積りご案内と併せて本格的な防臭の必要性をお知らせするのですがここで遺族から解体の必要性について疑問が呈された。

確かに見えていないから可能性としてのハナシになってしまうのでそう考える方がいても仕方ないです、遺族としては表面さえキレイにしたら後はリフォームの領域でそれは遺族には関係ないという考え方です、もしその部分をやるのであればそれは大家さんが払うのではないかとなったのです。

大家さん依頼で多いのはリフォーム屋が入れる程度にしてくださいというのが主流です、これはリフォームを施工する作業者の心理的負担の軽減であることとリフォーム屋が遺体痕の流出した部分の処理の方法などを知らないことを知ってるからです。

ただそれが大家負担なのか遺族(賃借人)負担になるかは我々では介入できないところです、ただその必要性だけは示す必要は責任としてこちら側にあります。

どのような話し合いになったのかはわかりませんが防臭処理は大家さん負担で家財撤去と併せてご依頼いただきました。

これはあるマンションオーナーから聞いたことですが遺体痕が残ってる可能性や下処理をしていない現場は極力やりたくない、やったとしても通常の3~5倍はもらいたいというリフォーム会社が多いそうです。

逆に少しでも費用を浮かせたいオーナーさんがいるのも事実で床下処理どころか床にそのままCFを貼っただけのような簡易リフォームで済ませる場合もあります、これは後からトラブルになる確率がひじょうに高く絶対にオススメできません。

 

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入居者の病死で“事故物件サイト”に乗せられ大迷惑…アパート大家の嘆き

インターネットが身近となった現代では、自分の住んでいる物件が“事故物件”(過去に居住者が何らかの理由で死去している物件)なのか簡単に調べることができる。

情報の信憑性は定かではないが、数多くのまとめ記事やサイトが存在している。引っ越しの際などに住所を検索し、自殺や事件などが起きた“いわくつきの物件”であるか調べる人も多いだろう。

しかし、アパートやビルを管理する「大家」側からすると事故物件サイトは迷惑千万であるという。都内の中古アパートオーナーである瀬川学さん(52歳・仮名)が、こうした事故物件サイトについて「たまったもんじゃないですよ」と憤る。
 

居住者の病死で“事故物件”扱いに…


「私がアパートを管理するようになったのは、父親から2007年頃にアパートを引き継いでからになりますからもう10年ほど経ちます。管理を始めて2年経った冬頃に、ある部屋の居住者が病気で亡くなられていました。その際には警察を呼んで特殊清掃業者を派遣したり、もうてんてこ舞いでしたよ」

 瀬川さんのアパートでは、過去に居住者が病死していた部屋があった。特殊清掃業者を派遣し、今では居住に問題ない状態だという。後処理もスムーズに終わり、新たな居住者も見つかった。だが、その居住者が2年程で退去してからというもの、その部屋に新たな入居希望者が現れることはなかったのだ。

「ウチは中古ながらも立地は駅近で、近くにコンビニや商業施設もあるんです。なので、入居希望者は少なくないんですがその“病死”が発見された屋号だけは入居者が決まらないんです。おかしいなーと思っていたら、アパートの管理会社の人間から電話がかかってきまして、『○○室が事故物件サイトに掲載されています』と連絡が入ったんです」

 瀬川さんが聞かされたサイトを確認すると、自殺や事件ではなかったにも関わらず、管理しているアパートに事故物件の目印となるマークが付けられていたのだった……。

「家賃を下げないと、入居者が付かないかもしれません」


ネットに所有アパートが事故物件として掲載されているという事実を確認した瀬川さんは途方に暮れた。

「たまったもんじゃないですよ、ウチが事故物件だなんて。だれの情報なのかわかりませんが、あの部屋で起きたのは殺人事件や自殺等ではなく病死です。病死なんて、どこにでもあるでしょう。管理会社の人間からは、他よりも貸し賃を下げないと入居希望者が現れないかもしれないと言われました。こんなことがあっていいんでしょうか……」

瀬川さんは即刻、サイト側に異議申し立てと掲載情報の削除申請を行ったが、いまだに音沙汰はないという。サイトには、「誤った情報以外削除はしない」と明記されていた。

「どうにかサイトの主と連絡をとろうにも、なんのレスポンスもないんです。しかもそのサイトは、事故物件であるという書き込みを誰でも投稿ができるシステムらしいんです。そんなネットの匿名掲示板のようなサイトのせいで、こんなにも被害を受けなきゃならないなんて悔しくてたまりません」

今でも、その部屋に入居者はいない——。

たしかに、部屋で人が死んでしまったことは事実だ。しかし、単独世帯が増えていると言われる昨今、高齢者の孤独死や人知れず自室で病死してしまうケースも増えていくはずだ。そんな中、一度でも“事故物件”という情報が拡散されてしまえば、そのイメージを払拭することは難しいのかもしれない。とはいえ、瀬川さんは今後もサイト側への削除申請を続けていく所存だという。

ネットやテレビ番組でも事故物件が注目を集めるようになって久しいが、その裏には大家側の悩みもあるということだ。

(SPAより抜粋)
 

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