特殊清掃とは孤独死や自殺があった部屋の清掃です。初期消臭3万円～

ある日、Fさんの元に警察から電話がありました、その市外局番は実家のある東京都内西部のもので直感的に父に何かあったと思ったFさん、事故？急病？

おそるおそる電話を取ると警察官は「○○△△さんはお父さんで間違いありませんね？」「本日※※(住所とアパート名)で亡くなって発見されました、死因などは調査中です」と父が亡くなったことを告げられたのでした。

千葉県の茨城寄りに住むFさんは、実家のある地域までは車で4時間ほど交通機関を使っても2時間以上かかりますが、他の兄弟とも連絡を取り合い電話をもらった警察に出向いたのでした。

なんとか警察署に着き遺体を確認した後警察官から死因は急病で事件性はないこと、部屋にあった貴重品や現金を渡され死後20日ほど経過してるのではと言われました、確かに日々の忙しさと父は元気という思い込みもあって最後に会ってからは1年以上がたってました。

そんなことをしてるうちに今度は知らない番号から着信があり出ると父が借りてるアパートの管理会社だという、管理会社の担当者いわくニオイで近隣が困ってる早急になんとかしてくれないかというものでした。

孤独死が起こった部屋ってどうなってるの？

早急にといわれ何をすればいいのだ？ニオイで近隣が騒いでるってどういうこと？部屋ってどうなってるの？

とりあえず父が住んでいたアパートに行ってみた、そして警察からもらった鍵を使いドアを開けようと部屋に前に立った途端なんとも言えないニオイを鼻に感じ鍵を回すことができませんでした。

逃げるようにもう一度警察に取って返したFさん、担当の警察官に不動産会社から電話があったこと、近所が臭いと言ってることと自分が今まさに嗅いだことを話し部屋がどうなってるのか聞いたのです。

このような説明をされました。
亡くなっていたのは居室のベッドの横で苦しんで落下したのか洗面かトイレに立って倒れたかは不明、発見まで時間がかかったのでけっこう汚れてます、専門の業者に頼んだほうがいいかもしれませんね。

まったくイメージが湧きません、さっき見た遺体はたしかに顔色は赤いような黒いような感じだけど何で部屋が汚れるの？でも確かに玄関前でニオイを嗅いだ、でもぜんぜん想像がつかない･･･

孤独死や自殺、事件などが発生し部屋を汚してしまったらいくらかかるのか？お金にまつわることですからみなさん重要なことだと思います。

では何に費用がかかるのか見てみましょう。

1.清掃費用

2.家財撤去費用

3.防臭や解体費用

4.リフォーム費用

5.損害賠償

分類するとこれだけの項目があります、ではそれぞれの内訳と実際の料金を説明します。

1.清掃費用、これは特殊清掃と呼ばれるもので孤独死で腐乱化し部屋を汚してしまった場合の費用です、後に行う防臭や解体工事、遺品整理までをひっくるめて特殊清掃と呼ぶ場合もありますがまごのてでは分けて考えてます。
まごのてではこの1の特殊清掃部分を一次処理と呼んでおり作業内容は下記の通りです。

遺体痕の除去、汚染物の撤去、一次消臭、ウジや虫の駆除、周囲への異臭遺漏止め

これらを行うことにより関係者や遺族が入室できるようになること、周囲へ悪影響を与えていた臭いや虫の被害をとりあえず止めることができます。
金額は遺体のあった場所や日数によりますが3万円～10万円程度です、まごのてではこの時点で今後必要な作業やお見積りやご提案をいたします。

2.家財撤去、これは俗にいう遺品整理です。故人が残した物を整理しながら貴重品や思い出の物や形見となる物を探し出し同時に賃貸であれば家財撤去も行い部屋を空にする作業です。
費用は部屋の大きさや量で変わりますが1Kやワンルームの単身世帯で10万～20万あたりが多く2DK～3LDKあたりですと25万～100万円ぐらいになることもあります。

3.防臭や解体費用ですが1の作業の延長です、遺体痕は流れ汚染しながら広がります、例えば床のフローリングの上で亡くなった場合表面のフローリングを突き抜け下地の板や更にその下のコンクリートまで汚染することがあります、もし壁際だった場合は壁材の石膏ボードが腐敗体液を吸い上げることもあります。
このように遺体から出た腐敗液で建材を汚してしまった場合は完全に除去しないとそれが臭いや細菌の発生原因となってしまいます。
これらは洗浄する、取り除く、塞ぐといった作業をすることにより取り除くことができます、ここが特殊清掃業者の腕の見せ所でこのあたりのスキルはそれなりの実践経験がないと出来ないと思います。
かつてある孤独死現場で遺体痕は部屋の一番奥だったにもかかわらず腐敗体液は玄関側まで流れてたことがあります、遺体痕真下から少しずつフローリングを解体していったのですが下に給水(？)のパイプが通っていたためそれを伝ってユニットバス下、玄関先まで広範囲に汚染されていたのです。
これらの費用は5万円～40万円にも上ることがあります。

4.リフォーム費用ですが3の時点でどこまで解体したのかにもよりますが物件オーナーの感情としては完全フルリフォームになることが多いです、その費用を賃借人(亡くなってるのですから連帯保証人や相続人)にすべて負担を強いるのかどうかはオーナーさん次第です。
ワンルームや1DK程度でも50万円～600万円かかるようです。

5.損害賠償ですがこれは孤独死や自殺などで所有する物件が事故物件となってしまい資産価値がなくなった分の補償を遺族に求めるものと近隣住人が清掃や消臭処理が終わるまで仮住まい費用を補償してくれ、などのお金です。
これを遺族側が補償すべきなのかは議論の分かれるところですが昨今はオーナーさん側の加入してる保険でまかなわれてることが多いようですが以前まごのてで関わった孤独死現場ではオーナーが資産価値下落分、家賃下落分などおよそ1000万円を遺族に求めたことがありました、2年弱揉めに揉め半分程度で和解したと聞きました。
賃貸の退去については国交省のガイドラインが定められてるのですが孤独死などの対応はまだガイドラインが出来てません、ただこの辺りは結局は人対人ですから真摯に対応すれば何らかの着地点が見いだせるものと思います。
これにかかる費用はあくまでも想定ですがゼロから数百万と推定。

上記のことからわかるように確実に遺族側が支払う必要のある金額は

低くても30～60万円台高いと数百万にも及ぶことがわかります​

特殊清掃費を安く抑える方法

孤独死などが発生した場合上記の金額意外にもさまざまな出費が掛かります、小さくは移動交通費など大きくは葬儀費用など細々と出費がかさみます。

ですから特殊清掃費用や遺品整理、家財整理をできるだけ安くやりたいと思うのは当然のことだと思います、ですが特殊清掃に関しては安く上げたいという考えそのものを捨てたほうがいいと思います、理由は以下の通り。

1.文字通り特殊な作業だから
2.価格競争する自称特殊清掃業者は技術がないから
3.自称特殊清掃業者は責任施行をしない

特殊な作業ですからやれる人が限られています、左官や大工、鳶などの専門職の日当たり給与は今でも2～4万です、そのことから分かるように費用はそれなりになることは容易に想定できます。

2と3は同義です、実績がなかったり何かの片手間でやってるようなところは信用してはいけません、まごのてのゴミ屋敷片付けのサイトでもお知らせしてることですが実態のない業者が多いのです、特殊清掃と謳っておきながら実態はただの不用品回収業者だったということもよくあります。
急いでることが多いでしょうから冷静な判断がしにくとは思いますがたった一つのことをすればある程度判断がつきます、その方法は

サイトに書いてある住所をGoogleストリートビューで調べる、たったこれだけです、その際にアパートやマンション、空き地など到底特殊清掃業なんてできないでしょという所が映っていたら迷わずスルーしましょう、アパートの一室でできるほど簡単なものではありません。

もう一つ特殊清掃業者のスキルを推し量る方法としては電話をしたときに先回りして的確に質問を投げてくれる業者、そして具体的な方法を的確に答えてくれる業者でないといけません、この場で「見ないとわからない」という業者はたいていハズレです。

とくに消臭や脱臭についてキチンと回答が得れるかどうかは重要です、特殊清掃とは突き詰めれば除菌と消臭脱臭がすべてですから、特殊清掃業者が使うアイテムの中にオゾン発生器というものがあります、家庭用の数万円の物からプロ御用達の100万円れべるまでそれこそピンキリです、どんなオゾン発生器を使ってるか聞くのもひとつの手です、イスラエルの会社が特許を取得し製造している機械があります、正直これ以外のものは特殊清掃現場においては実用に耐えません、この機械を所有し使ってるところはそれなりに意識が高いと判断してもいいと思います、正直高いです、最上位機種だと軽く車1台分です、それだけの投資ができる会社でないと信用してはいけません。

つまり価格だけで特殊清掃業者を選ぶと後から追加作業をする必要があったりお客様の時間を異常に取られたりで結局トータルは全然安くないということになってしまいます。


 

心理的瑕疵のあった物件の告知義務

東京都荒川区の2DKアパートでのこと、引越後の開梱作業でお伺いしたお宅で異変を察知した、どうも臭いのだった、まったく関係ない作業でお伺いしてるのにこの臭いを嗅ぐと反応してしまいます。

さてどこから漂ってるのか？まさか依頼者にこんなことは聞けないのでさりげなく隣近所に挨拶に行ったか聞いてみると不在と空き家以外はすべて顔を合わせたという、唯一顔を見てない部屋も夜遅くに出入りがあるのは確認しているという。

ということはどこかの部屋で異変が起きてることは考えずらい、こっそり大島てるをチェックすると微妙な住所だけどたぶんここじゃない。
もう一度部屋を外からくまなく見渡す、玄関、廊下に異変はない、部屋もぱっと見た感じは古いながらもキレイには見える、違和感を感じるのはダイニング部分。

床のCFだけが妙に新しいのとなんとなくバランスが悪い気がする、くまなく鼻を近づけながらチェック、間違いなくここ。
知ってしまったらこれは言うしかないので依頼者に説明、これを知っていて借りたのか聞いてみると目を丸くしながら聞いてないという。

仕方ないので仲介の不動産屋に電話してもらいすぐ来てもらいました、しばらくして到着した担当者はあっさりと孤独死があったことを白状した、言い訳はこうだ。
孤独死があったのは間違いないがあなたの契約前に一人契約者がいた、規定では告知するのは次の入居者までなので伝えなかったということでした。

許可を得てフローリングを剥がしたらそのまま遺体痕のシミが残ったままでした、いったいどんな処理をしたんだろか？おそらく知識のない自称特掃屋がやったかリフォーム屋がプライマー塗ってCF被せりゃいいんじゃない？ってことだったと思います。

このようにキチンとした処理をしないといつまでも臭い続けてしまいますし何よりも賃借人がかわいそうです、この場合は仲介さんがすぐその日に他の部屋を用意してくれ引越しの手配もしてくたからよかったけど知らないでそのまま住んでたら一体どうなっていたんでしょうか？
 

孤独死が起きた部屋は事故物件なのか？

所有物件で孤独死や自殺が起これば事故物件となるのか？

そもそも不動産用語に『事故物件』という言葉はありません、正確には『心理的瑕疵のある物件』『告知事項のある物件』です。

つまり、オーナーさんなり管理会社が告知するかどうかだけのことです。(法的な決まりはない)

不動産ポータルの楽待コラムではこのような記述があります。

・凄惨な事件・事故　→　告知する
・自然死で発見が遅れて遺体の損傷が激しい場合　→　告知する
・通常の自然死で早期発見された場合　→　告知しない

基本的には告知する、だけど程度による。
という感じでしょうか、昔は家で亡くなるというのはそんなに珍しいことではなかったですし、孤独死だとしても発見までの長さで判定が変わると考えていいようです。
 

特殊清掃業者の視点から･･･何が事故物件となるのか？

自身の生活の糧とも言える大事な物件が事故物件となり、家賃の低下を招き、退去が発生しその後の客付けにも苦慮する、考えただけでも恐ろしいです。

そうならないための唯一の方法、それは『迅速に動くこと』『処理費用をケチらない』この2点が重要になってきます。

迅速に動く

孤独死や自殺が起こった際に発生する、ニオイや虫そして体液などによる汚損を一刻も早く止めることです、まごのてではこの処理を特殊清掃一次処理として特に推奨しています。

あるオーナーさんは、特殊清掃や遺品整理、その後の工事を行う時にも作業の告知を各戸に行ってました、本来なら隠したい気持ちが先行するのですが、こうやってオープンにすることで他の入居者の安心と信頼を獲得できるのです。

処理費用をケチらない

23区内でも家賃が5万円程度の部屋に100万近く掛かるような処理はできないと考え、最低限の清掃とリフォームで済ましてしまおうとするオーナーさんを見かけます。
ですが、これは正しい選択ではありません、もし新たな入居者が入った後にニオイ戻りがあったらどうします？気づかなかった部分に血痕や体液痕があったらどうします？

かつてこんな例もありました。
特殊清掃を省いていきなりリフォームをしてしまったオーナーさんがいました、リフォーム費用も通常より倍程度掛かってしまった割にはニオイが取れなくて完全に終わるまでに膨大な時間と更なる費用が掛かったということもあります。

適切な処理ができる特殊清掃業者に適切なアドバイスを求め、適切な費用をかけて処理をする。これが大事なんではないでしょうか。

そのような観点から見た場合、楽待コラムでたまに見る、特殊清掃を大家さん自ら手がける、なんてことは絶対にやってはいけないことの一つです。
どんな世界でも必ずプロがいます、プロの存在意義は『自身が出来ないことをやってもらえる』ことにあります、ですからやはり生兵法で対処しないということが物件の資産価値を下げないということに繋がるのです。

我々の視点で考えれば、本当はたいした事案でもないのに隠したり処理を遅らせることによる、いわば二次被害的な要素を生まないようにする。
ということです。
 

事故物件は価値が下がるのか

物件を所有してるオーナーにとっては厳しい問題かもしれません、事件や事故、腐乱死体が発見された部屋はやはり価値が下がるようです、賃貸の場合だと対象の部屋のみならず他の部屋も家賃値下げ交渉が入るかもしれませんしその部屋は相当家賃を下げないと入居者が決まらないのが現実のようです、まだ入居者が入るだけでもマシでずっと埋まらない部屋もあるようです。

月々のインカムゲインでローンを払ったりしてる大家さんにとっては死活問題になりかねません、またその物件を売りたいと思っても買いたたかれることが多いようで、これも売れればマシなほうで長期間さらし者みたいになってる物件も少なくありません。

殺人事件のあった千葉の豪邸がヤフオクで超安値で買われたというニュースがあったように不動産売買では仁義なき戦いが繰り広げられてるようです。

ちなみに事故物件としての告知はいつまでしなければいけないのか？これも厳密な決まりはないようで永遠に告知としてる会社もあれば2～4年と社内の取り決めに準じてるようです、賃貸の場合は基本的に次の入居者までというのが主流みたいです。
 

孤独死の第一発見者になってしまったら

もし孤独死の第一発見者にななってしまったらどうするか？
まずは警察に第一報を入れることです、すぐに警察官が駆け付けて現場の状況を検分します、その間は立入禁止になります。

事件性なしと判断されればキープアウトは解除され入室可能となります。

第一発見者となった方の立場によってその行動は変わってきます、もしご遺族となる家族関係ならそんなに事ではありませんが管理会社の方や福祉関係者だと遺族探への連絡を行わなければいけません。

管理会社や不動産オーナーの場合は遺族というより部屋の連帯保証人への連絡も必要ですが最近多い事例ですが連帯保証人がすでに死亡しているということがあります。

これは転売を繰り返された築古物件に多く入居者も高齢化し居住10年以上の場合は要注意です、契約更新はあっても連帯保証人チェックをしていない場合も結構あるようです。
 

特殊清掃で内装の一部を壊すことは必要か

茨城県取手市で特殊清掃一次処理の依頼が入った。
茨城県は広く実際「茨城」と聞くだけで身構えてしまう地域です、水戸や日立あたりだと最短の時間がどうしても長くなってしまいます、特殊清掃は時間が勝負と謳う限りは最長でも2時間までで到着したいと考える。

現場は関東鉄道新取手駅に近い比較的新しめのマンションであった、死後日数は14日前後と時期的にどうなってるか微妙でしたが発見に至った経緯が異臭漏れであったことから楽観視できない状況です。

遺体痕は部屋の中央やや壁よりにあった、目視では流出範囲も大きく体格が大きかったことが想像できた。

特殊清掃一次処理では表面上の処理を行い汚染物などの除去をしてオゾン除菌と消臭をして関係者が入れるようにするのですが、この現場に関しては床下へ腐敗体液が遺漏してそうなこと、また場所からと腐敗体液の粘度から考えて壁の石膏ボードも吸い上げてる可能性があった。

一次処理後家財の整理などのお見積りご案内と併せて本格的な防臭の必要性をお知らせするのですがここで遺族から解体の必要性について疑問が呈された。

確かに見えていないから可能性としてのハナシになってしまうのでそう考える方がいても仕方ないです、遺族としては表面さえキレイにしたら後はリフォームの領域でそれは遺族には関係ないという考え方です、もしその部分をやるのであればそれは大家さんが払うのではないかとなったのです。

大家さん依頼で多いのはリフォーム屋が入れる程度にしてくださいというのが主流です、これはリフォームを施工する作業者の心理的負担の軽減であることとリフォーム屋が遺体痕の流出した部分の処理の方法などを知らないことを知ってるからです。

ただそれが大家負担なのか遺族(賃借人)負担になるかは我々では介入できないところです、ただその必要性だけは示す必要は責任としてこちら側にあります。

どのような話し合いになったのかはわかりませんが防臭処理は大家さん負担で家財撤去と併せてご依頼いただきました。

これはあるマンションオーナーから聞いたことですが遺体痕が残ってる可能性や下処理をしていない現場は極力やりたくない、やったとしても通常の3～5倍はもらいたいというリフォーム会社が多いそうです。

逆に少しでも費用を浮かせたいオーナーさんがいるのも事実で床下処理どころか床にそのままCFを貼っただけのような簡易リフォームで済ませる場合もあります、これは後からトラブルになる確率がひじょうに高く絶対にオススメできません。